Hoog tijd dat de opsporing betere sectorale en juridische kennis opdoet | AMLC over vastgoed en fraude

Een kwaal van de privatisering van de criminaliteitsbestrijding, ook wel bekend als ‘witwasbestrijding’, is dat de regels geen rekening houden met kennisniveau en specifieke kenmerken van de ondernemingen die de regels moeten uitvoeren. Ik vermoed dat dit komt doordat de regels komen uit de koker van mensen die weinig weten van de betreffende branches.

Een goed voorbeeld daarvan is het onderdeel vastgoed de AMLC-nieuwsbrief van 1 februari 2021, die hier is te vinden als losse pdf. Het nieuws bevat interessante elementen, zoals het door criminelen gebruiken van luxueuze woningen zonder inschrijving in de basisregistratie persoonsgegevens.

Verhuurmakelaars kunnen een slechte rol spelen door criminele cliënten aan te dragen en contante betalingen te accepteren. De vraag is dan wel of de eigenaar van de woning of het pand dit kan ontdekken.

Verhuurder kan inschrijving niet verifiëren
Echter, AMLC schrijft dat verhuurmakelaars soms “bewust bepaalde checks” nalaten, “Zo controleren ze niet wie zich daadwerkelijk in de woning inschrijft en screenen ze de huurders niet“. Hier maakt AMLC een fout: een verhuurmakelaar of eigenaar kan niet in de basisregistratie persoonsgegevens van de gemeente nagaan wie zich heeft ingeschreven in een woning. Verder ben ik benieuwd hoe een eigenaar of makelaar een gegadigde kan screenen zonder toegang tot de politieregisters en de justitiële documentatie.

Tips voor eigenaren
De tips die AMLC aan eigenaren geeft, doen onwerkelijk aan. Geen contanten aannemen ligt voor de hand, maar de inschrijving in de basisregistratie kan niet door de eigenaar of diens vertegenwoordiger gecheckt worden.

De overige tips bespreek ik hierna.

Inspectie
Een goede huurovereenkomst bevat altijd een clausule waaruit blijkt welk gebruik is toegestaan (drugshandel en wapenhandel horen daar natuurlijk niet bij), mij lijkt een ondermijningsclausule niet nodig (of deze geldig is bij woonruimte is nog maar de vraag). De praktische vraag voor woningcorporaties en andere grote verhuurders is of het praktisch wel haalbaar is om alle huurobjecten periodiek te controleren. Ik ben van mening dat dit niet van verhuurders verwacht mag worden (al denkt de Raad van State er anders over). Wat wel reëel is: dat verhuurders reageren op signalen en er voor zorgen dat er een loket is voor klachten over medebewoners. Verder kan de ervaring leren dat in bepaalde complexen meer problemen voorkomen en kan dat een reden zijn om daar vaker van buiten te inspecteren en bewoners te vragen of er problemen zijn.

Loonstrookjes
De tip van de loonstrookjes begrijp ik niet. Kan er niet aan zelfstandigen verhuurd worden? Zeggen die loonstrookjes iets? Bij duurdere huurwoningen is het al gebruikelijk om te vragen naar het inkomen en naar een werkgeversverklaring, maar dat heeft niets met misdaadbestrijding te maken.

Kennismaken
Voor de hand liggend is dat de eigenaar (of een goede vertegenwoordiger, uiteraard is niet iedere makelaar even geschikt) persoonlijk contact met de huurder heeft bij het tekenen van de overeenkomst en bij de sleuteloverdracht. Dat is niet alleen belangrijk ter bestrijding van criminaliteit, maar ook omdat huurders allerlei ander nadeel kunnen veroorzaken waar een eigenaar niet op zit te wachten (zoals overlast aan omwonenden, beschadiging van de woning, wanbetaling).

Verificatie van de identiteit
Wat ontbreekt: in de opsomming mist dat het belangrijk is dat een origineel identiteitsbewijs van de huurder wordt ingezien en dat de gegevens worden genoteerd. Als de eigenaar het niet zelf doet is dat iets voor de verhuurmakelaar, aan te bevelen is dat deze aan de eigenaar een verklaring aflegt dat hij het identiteitsbewijs zelf heeft ingezien. Dus géén kopietjes paspoort!

De eigenaar van vastgoed als kop van jut
De Wet Damocles en de draconische feitelijke sancties voor eigenaren zijn bij velen van hen niet bekend. Dat komt omdat de overheidsvoorlichting op dit punt onvolkomen is en de feitelijke verplichtingen voor eigenaren geen onderdeel van het huurrecht woon- en bedrijfsruimte zijn.

Verbetering van het huurrecht is op zijn plaats.

Een VvE heeft geen statuten
Het AMLC begrijpt niets van verenigingen van eigenaren (VvE’s): ten eerste hebben VvE’s geen statuten en ten tweede is het zeer gecompliceerd om het modelreglement dat in de akte van splitsing is aangewezen te wijzigen, daar schreef ik al eerder over. Een last onder dwangsom is een bevoegdheid die alleen aan de overheid kan toekomen en op een wet gebaseerd moet zijn, dus opname daarvan in een modelreglement is niet mogelijk.

Het bestuur van de VvE heeft vrijwel geen mogelijkheden om op te treden tegen malafide appartementseigenaren en tegen malafide huurders van appartementen. De opsporing dient zich te realiseren dat een VvE eigenlijk een spaarpot met rechtspersoonlijkheid is. Het bestuur van de VvE is verantwoordelijk voor het vullen van de spaarpot en onderhoud van het gebouw.

Het is denkbaar het appartementenrecht te wijzigen, maar dat laat onverlet dat de primaire verantwoordelijkheid bij de appartementseigenaar ligt.

Verhuurbeperking
Waarom in leveringsakten van woningen een verhuurbeperking zou moeten worden opgenomen (laatste alinea pagina 3 van de pdf), begrijp ik evenmin. Het is legitiem om woningen te kopen voor de verhuur. Dus dit moet anders worden aangevlogen.

Tot slot
Het AMLC bedoelt het ongetwijfeld goed, maar zowel praktisch als juridisch zitten ze er naast.

De bestrijding van criminaliteit via het vastgoed kan best worden verbeterd, maar dan zal rekening moeten worden gehouden met de praktische mogelijkheden van eigenaren en met de privaatrechtelijke aspecten. Het kan slimmer, maar niet door bestuursrechtelijk of strafrechtelijk allerlei rare systemen te creëren.

Over Ellen Timmer, advocaat ondernemingsrecht @Pellicaan

Verbonden aan Pellicaan Advocaten, http://www.pellicaan.nl/, kantoor Rotterdam, telefoon 088-6272287, fax 088-6272280, e-mail ellen.timmer@pellicaan.nl ||| Weblogs: algemeen: https://ellentimmer.com/ || modernisering ondernemingsrecht: http://flexbv.wordpress.com/ ||| Motto: goede bedoelingen rechtvaardigen geen slechte regels
Dit bericht werd geplaatst in Financieel recht, onder meer Wft, Wtt, Fraude, witwasbestrijding, Wwft, Grondrechten, rechtsstaat e.d. en getagged met , , , . Maak dit favoriet permalink.

2 reacties op Hoog tijd dat de opsporing betere sectorale en juridische kennis opdoet | AMLC over vastgoed en fraude

  1. Anoniem zegt:

    Aangezien het MIT nog in de opstartfase zit, weet ik niet of ik bij een integrale en multidisciplinaire aanpak van criminaliteit het eerste aan die organisatie denk. Eerst zien, dan geloven.

    Om in termen van de Rotterdamse haven te blijven, ondermijning is een containerbegrip. Elke vorm van onbehagen, overlast en criminaliteit valt er onder. “Ondermijning” gaan we niet oplossen.

    Het volgende containerbegrip is de vastgoedbranche. Volgens mij is het spectrum van particuliere eigenaren tot institutionele beleggers, van zelfbewoning tot verhuur, etc. zo breed en divers dat het niet onder een noemer te brengen valt.

    Van een eenvoudige particulier met een beleggingspand kun je niet hetzelfde verwachten als van een woningcorporatie met een enorme portefeuille. Verhuurders zijn geen meldplichtige instellingen of onbezoldigde opsporingsambtenaren. De meeste verhuurders hebben geen zin in een hennepkwekerij of een drugslab in hun pand. Schade, gedoe, liever niet. Je kunt het niet 100% uitsluiten/voorkomen. Ben je zelf crimineel als je een keertje pech hebt? Dat gaat wat ver.

    Wat is crimineel vastgoed? Er wordt gesproken over “speculatie” en “exploitatie”. Het is mij niet bekend dat speculatie op zich een strafbaar feit is. Wellicht wordt gedoeld op transacties door criminelen en exploitatie door criminelen? Waar staat spookbewoning in het Wetboek van Strafrecht? Sommige mensen hebben een pied-à-terre in de Randstad i.v.m. hun werk, terwijl ze elders hun woonadres in de zin van de BRP hebben. Ze moesten eens weten hoe makkelijk ze door “data gestuurde” overheidsinstellingen geprofileerd worden als spookbewoning… Onschuldige burgers die met algoritmes gecriminaliseerd worden, waar kennen we dat ook alweer van?

    Ook het woord facilitator is een rekbaar begrip. Sommige ambtenaren noemen iedere dienstverlener een facilitator. Hier wordt weer gesproken over potentiële facilitators. Is iedereen niet een potentiële facilitator van iets?

    Heeft de gemeente Rotterdam de capaciteit om de – kennelijk – 10.000 verhuurmakelaars die de gemeente rijk is allemaal te screenen in het kader van een vergunning? Zou iemand die willens en wetens dergelijke diensten verricht voor criminelen een vergunning aanvragen bij de gemeente? Is iemand die onderverhuurt dan ook vergunningplichtig?

    Is het de plicht van een verhuurmakelaar om er op toe te zien wie daadwerkelijk in een woning verblijft? 24/7 en 365 dagen per jaar? Is de verhuurder zelf wettelijk verplicht om er op toe te zien wie er daadwerkelijk in een woning verblijft? Moeten familieleden die komen logeren in drievoud schriftelijk vooraf gemeld worden? Moeten de genodigden voor een verjaardag of de kinderen van de buren die komen spelen allemaal bekend zijn bij de verhuurder?

    Contant geld is een wettig betaalmiddel. De meeste verhuurders hebben liever dat het geld op hun rekening gestort wordt, maar ben je crimineel als cash king is? Je krijgt van het AMLC het verwijt dat je mogelijk witwast wanneer je cash accepteert. Zijn supermarkten nu ook witwassende facilitators omdat ze de herkomst (sow/sof) van die euro voor een brood onvoldoende hebben onderzocht? Wie ben ik om te twijfelen aan het onderzoek van Prof. Unger? “Met andere woorden, veel crimineel geld verdampt rechtstreeks in de reguliere economie.” Bron: https://www.researchgate.net/publication/330411507_Aard_en_omvang_van_criminele_bestedingen_Nature_and_Amount_of_Criminal_Spending/link/5c3eea6c299bf12be3cb6fe5/download Wordt de Belastingdienst niet de grootste witwasser genoemd? Pot, ketel, zwart.

    Zoals reeds gemeld in het artikel heeft een verhuurder geen toegang tot BRP, hoe men dan moet controleren of inschrijvingen matchen met het huurcontract? Moeten een partner, kinderen, etc. allemaal vermeld worden in het huurcontract?

    De ROZ ondermijningsclausule. Wat wordt er ondermijnd? De privacy van de huurder? Faciliteert een dergelijke clausule met boetes pesterijen door malafide verhuurders? Is het willens en wetens verbeuren en betalen van contractuele boetes niet een mooie manier om geld wit te wassen? Of is dit onbedoelde “advies” ook een vorm van (potentieel) faciliteren?

    Wat zegt een loonstrookje bij het aangaan van de huurovereenkomst over huurbetalingen jaren later? Moet de huurder elke maand zijn loonstrookje en rekeningafschriften overleggen? Op straffe van een contractuele boete? Daar hebben we weer een mooie witwasmogelijkheid.

    Aangezien verhuurmakelaar geen beschermd beroep is vraag ik me af hoe je een bemiddelaar van een willekeurige bemiddelaar kunt onderscheiden. Als ik het artikel van het AMLC mag geloven dan zijn er alleen al 10.000 actief in Rotterdam. Dan is het al gauw een beetje willekeurig…

    Kennelijk is het een red flag als een bemiddelaar al een huurder heeft. Is het geen feit van algemene bekendheid dat de woningmarkt – zowel eigendom als huur – in Nederland wat tekenen van krapte vertoont? Is een woningzoekende die de hulp inroept van een bemiddelaar daarmee meteen verdacht? Of slechts potentieel verdacht omdat je gebruik maakt van een potentiële facilitator?

    Het advies van face-to-face contact in Corona tijd komt wat merkwaardig over. Voor bijvoorbeeld notarissen zijn de regels aangepast om het passeren van akten op afstand mogelijk te maken. Of moet ik zeggen faciliteren?

    Banken en notarissen hebben een sleutelpositie. Of waren ze poortwachter? Zien banken geldstromen? Als partijen er voor kiezen om de huur contant te betalen, dan ziet de bank hooguit een contante storting op een rekening als de verhuurder er voor kiest om het te storten op zijn rekening. Dat is wat anders dan een geldstroom zien. Meldplichtige instellingen zien veel minder van criminele geldstromen dan wordt gesuggereerd.
    Waarom zouden notarissen moeten adviseren om een verhuurbeperking in een leveringsakte op te nemen? We hebben zoiets als contractsvrijheid. En waarom zou je de waarde van je woning verminderen door de verhuur te verhinderen? En wie legt die verplichting op aan wie? De verkoper aan de koper? Krijgt de verkoper dan een boete als de koper toch verhuurt? Weer een leuke witwasconstructie! Oeps, ik ben weer potentieel aan het faciliteren.

    Op de inhoud van het artikel van het AMLC en de adviezen valt inderdaad het nodige af te dingen. Wat meer realisme en oog voor de rechten en belangen van onschuldige burgers kan geen kwaad.

Laat een reactie achter op Ellen Timmer, advocaat ondernemingsrecht @Pellicaan Reactie annuleren

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s