Overdracht van onroerende zaken zal duurder worden | notaris en Wwft

Naar verwachting zullen de kosten van overdracht van onroerende zaken hoger worden, nu de notaris al heel snel extra onderzoek moet instellen naar de partijen bij de transactie en – als de hypotheek niet door een bank wordt verstrekt – naar de hypotheekverstrekker. Dat betekent dat notarissen meer tijd kwijt zijn en meer gaan rekenen.
Mogelijk gaan notarissen ook sneller vragen om extra taxatierapporten en om inkomens- en vermogensgegevens van partijen. Dit is niet alleen bij miljoenentransacties aan de orde, waar het bij Panama Papers over gaat, maar ook bij huis-tuin-en-keuken transacties.

Dit volgt uit een uitspraak van de rechter.

Uitspraak Rechtbank Rotterdam
In een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam werd geoordeeld dat een notaris op juiste gronden van de toezichthouder van het notariaat, Bureau Financieel Toezicht (BFT) een boete van € 36.000 had gekregen wegens het niet uitvoeren van verscherpt cliëntenonderzoek vanwege de aanwezigheid van hoog risico. Dat hoge risico werd vanwege de volgende feiten aanwezig geacht:

  • De koopsom bedroeg € 200.000, terwijl de WOZ-waarde € 248.000 was.
  • Er werd hypotheek verstrekt door een een “niet-financiële instelling”, met een ongebruikelijk hoog rentepercentage en een bijzondere winstdelingsregeling bij doorverkoop van het pand voor een bepaalde datum.

Beide feiten waren volgens de toezichthouder van het notariaat, Bureau Financieel Toezicht (BFT) reden om criminaliteit (‘witwassen’) te vermoeden en hadden moeten leiden tot nader onderzoek door de notaris (‘verscherpt cliëntenonderzoek’) op grond van de Nederlandse witwasbestrijdingswet, de Wwft.

De notaris had moeten nagaan of het verschil tussen WOZ-waarde en koopprijs wel klopte, mogelijk was dan een nog hogere werkelijke waarde aan het licht gekomen (er bleek een taxatierapport van drie maanden voor het sluiten van de koopovereenkomst te zijn waarin een waarde van € 360.000 was vermeld).

NB: FIU Nederland geeft een samenvatting op de site waarin wordt gezegd dat BFT het pand zeventien maanden na de verkoopdatum, ten behoeve van de rechtszaak had laten taxeren waarbij een waarde van 360.000 euro was vastgesteld. Dat is vreemd. Het klopt niet met de tekst van de uitspraak en doet de vraag rijzen of de waarde zeventien maanden later nog wel hetzelfde is.

Voorts had de notaris onderzoek naar de bron van de middelen dan wel de herkomst van de gelden moeten uitvoeren. Ook de hypotheekakte had aanleiding moeten zijn voor verscherpt onderzoek, waarbij onderzoek naar de bron van de middelen dan wel de herkomst van de gelden was aangewezen.

Dat er mogelijk geen criminaliteit in het spel was, speelt geen rol, aldus de Rechtbank:

Anders dan [eiser] kennelijk meent, betekent het feit dat uiteindelijk geen witwaspraktijken hebben plaatsgevonden, voor zover juist, niet dat geen sprake was van een ongebruikelijk transactie waarvan hij op grond van artikel 16, eerste lid, van de Wwft onverwijld melding had moeten maken bij de Financiële inlichtingen eenheid. Van een ongebruikelijke transactie is immers reeds sprake als er aanleiding is te veronderstellen dat de transactie verband kan (gaan) houden met witwassen. Dat was hier het geval.

Consequentie voor de vastgoedpraktijk
Dit betekent dat notarissen altijd de WOZ-waarde moeten nagaan en als de prijs lager is dan de WOZ-waarde om een taxatierapport zullen gaan vragen. Interessant is of een koopprijs die aanzienlijk hoger is dan de WOZ-waarde eveneens een hoog-risico kwalificatie oplevert.
Mogelijk dat als hypotheek wordt verstrekt door particulieren of ondernemers die niet in de financiële sector actief zijn, notarissen dit altijd als een verhoogd risico zullen gaan aanmerken en extra informatie aan de geldgever zullen gaan vragen.

 

Meer informatie:
uitspraak rechtbank.

 


Aanvulling 5 juni 2020
Bureau Financieel Toezicht (BFT), de Wwft-toezichthouder voor het notariaat, maakte melding van deze uitspraak, zonder aan te geven welke praktische consequenties de uitspraak heeft.

Voor notarissen is het bericht van BFT over notariële onderzoeks- en meldplicht geldverkeer (Wna en Wwft) van van oktober 2019 van belang, waarbij opvalt dat volgens BFT betaling via de notaris minder risico oplevert dan een betaling buiten de notaris om. Er hoort een fraai schema bij:

Betaling in contanten via een notaris is natuurlijk sowieso bijzonder. Opvallend is dat er altijd onderzoek gedaan moet worden naar “de bron van het geld“, waarbij het verschil maakt of betaling via de notaris plaats vindt (linker kolom) dan wel via andere (niet-contante) weg (rechter kolom). In de linker kolom is sprake van “een aannemelijke verklaring van … de  bron van het geld“, in de rechter kolom van “een op risico gebaseerd onderzoek … naar de bron van het vermogen dat bij de transactie wordt gebruikt“. De vraag is of ‘de bron van het geld‘ iets anders betekent dan ‘de bron van het vermogen‘, de toelichting is daar niet duidelijk over, het lijkt er op dat geld en vermogen door elkaar gebruikt worden. Uit de toelichting is het verschil tussen de linker en rechter kolom in het plaatje niet af te leiden, zodat ik me afvraag of er wel verschil bestaat tussen het onderzoek bij betaling buiten de notaris om en via de notaris.

Overigens zijn er landen waar de notaris geen betalingsverkeer verzorgt, zo hoorde ik dat in Duitsland het een uitzondering (en kostbaar) is als de notaris  betalingsverkeer verzorgt. Iets anders: van een bankier hoorde ik een tijdje geleden dat banken denken dat het betalingsverkeer van notarissen een hoog risico oplevert.

Over Ellen Timmer, advocaat ondernemingsrecht @Pellicaan

Verbonden aan Pellicaan Advocaten, http://www.pellicaan.nl/, kantoor Rotterdam, telefoon 088-6272287, fax 088-6272280, e-mail ellen.timmer@pellicaan.nl ||| Weblogs: algemeen: https://ellentimmer.com/ || modernisering ondernemingsrecht: http://flexbv.wordpress.com/ ||| Motto: goede bedoelingen rechtvaardigen geen slechte regels
Dit bericht werd geplaatst in Dienstverlening - juridisch financieel [advocaten, accountants, belastingadviseurs e.d.], Financieel recht, onder meer Wft, Wtt, Fraude, witwasbestrijding, Wwft en getagged met , , , , , . Maak dit favoriet permalink.

4 reacties op Overdracht van onroerende zaken zal duurder worden | notaris en Wwft

  1. Jeroen van der Weele zegt:

    Deze uitspraak is een mooi voorbeeld waarbij de notaris in kwestie onvoldoende heeft doorgevraagd. Ik zou overigens het feit dat een “niet professionele geldverstrekker” betrokken, is niet zonder meer beschouwen als een verhoogd risico. Dat neemt niet weg dat je als notaris alert moet zijn en blijven. Maar – en dat wil ik écht benadrukken – context is everything! Een transactie moet in de gehele context worden bezien. Het enkele feit dat zonder bankfinanciering een woning wordt gekocht, rechtvaardigt naar mijn mening nog niet een verscherpt CDD. In combinatie met andere factoren wél. Denk aan de branche waarin iemand werkzaam is en – meer in het algemeen – het economisch profiel en de leeftijd van betrokkenen. Evenals de termijn waarop een woning eerder is geleverd. Als dat kort voor de transactie was, dan is dat een extra reden om door te vragen. Maar ja…. met oogkleppen op passeren, dat is uit den boze! Doorvragen is het devies.

  2. wwftcompliance zegt:

    Ik zou niet willen beweren dat het enkele feit dat sprake is van een “niet professionele geldverstrekker” zoals een regulier bank, zonder meer een verscherpt CDD vergt. Dat neemt niet weg, dat altijd gekeken moet worden naar de context van de transactie. Context is everything! Passeren met oogkleppen op en ‘draaien maar’, dat kan écht niet meer. Maar er moet wel wat meer aan de hand zijn dan enkel een financiering van (bijvoorbeeld) een naast familielid.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s