Wwft in het vastgoed | publicatie EPRS

Er is geen domein waarin zoveel onzin wordt verkocht, als in de witwasbestrijding (met die bevinding maak ik me niet populair). Recent heeft European Parliamentary Research Service (EPRS) een duit in het zakje gedaan met een publicatie over witwasbestrijding in het vastgoed, onder de wijdse titel ‘Understanding money laundering through real estate transactions‘.

Voorafje:
witwassen is niet meer dan het ‘uitgeven’ van crimineel verkregen inkomsten in de gewone wereld. Dat uitgeven kan aan alles zijn, aan vastgoed, aan aandelen, enzovoorts. Dat betekent dat ‘witwassen’ door middel van vastgoed geen eigen kenmerken heeft, anders dan de herkomst van de middelen waarmee het vastgoed is gefinancierd.

Originaliteit ontbreekt
Enige originele gedachte is in het verhaal niet te vinden. Dat volgt al uit de samenvatting waarin de bekende onderwerpen figureren:

A number of techniques are used, namely cash or opaque financing schemes, overvalued or undervalued prices, and non-transparent companies and trusts or third parties that act as legal owners. Among the possible indicators are geographical features (such as the distance between the property and the buyer and their actual geographical centre of interest).

Overigens vraag ik me waarom in een globaliserende economie de afstand tussen het vastgoed en de “actual geographical centre of interest” iets te betekenen heeft. Ook elders in het document wordt het niet afdoende toegelicht.

Het verhaal over ‘placement‘, ‘layering‘ en ‘integration‘ op pagina 2 is ook een verhaal dat jaar na jaar wordt overgeschreven. Kan er niet iets originelers worden bedacht?

Natuurlijk wordt geroepen dat er veel onrecht in de wereld is en dat onrecht bestreden moet worden. Daar ben ik  niet op tegen. Het gaat er om hoe dat onrecht wordt bestreden. Het schiet niet op om op te schrijven hoe de witwasbestrijding in theorie in Europa is georganiseerd, de vette criminele schandalen uit de afgelopen tijd op te sommen en de bekende mantra’s steeds weer opnieuw te herhalen, met de poortwachters, het mitigeren en de risk-based approach.

Alle Wwft-plichtigen over een kam geschoren
Uiteraard wordt opgemerkt dat groot heil is te verwachten van cliëntenonderzoek (‘customer due diligence‘) en melding van ongebruikelijke transacties. Dat er grote kritiek is op het systeem van melding van ongebruikelijke transacties komt niet aan bod. En dat van de zeer diverse groep aan Wwft-plichtigen het onmogelijke wordt verwacht, wil EPRS niet onderkennen.

Vrolijk wordt geroepen dat Wwft-plichtigen maar even makkelijk misdaad kunnen opsporen (terwijl de overheid daar met veel meer informatie niet in slaagt). Lees bijvoorbeeld:

Mitigating risks and detecting suspicious transactions
The challenge is to spot the money laundering behind the real estate transaction. Possible indicators of money laundering (red flags) help risk-based assessment. Guidance has been established as a tool for the sector at both global and national levels. Professional representative bodies have also developed implementing tools.
The process demands familiarity with the normal conduct of business so as to be able to identify unusual or suspicious patterns relating to customer risk, transaction risk or geographical risk (these are sometimes clustered in pairs, geographical aspects being added to the first two risk types). A number of questions need to be asked before, depending on the answer, the transaction can be found to be suspicious and reporting obligations triggered.

Er wordt gedaan of alle Wwft-plichtigen (een zeer diverse groep van ondernemingen, groot en klein, met zeer verschillende informatieposities) over één kam kunnen worden geschoren.

Typologie
Bizar is dat op pagina 3 het gebruik van rechtspersonen (‘corporate vehicles‘) als een kenmerk van vastgoedwitwassen wordt aangemerkt, evenals gebruik van ‘non-financial professionals‘ en ‘mortgage schemes‘. Er staat:

Examples of real estate money laundering display some or all of the following features:
• complex loans or credit finance (used as a cover for laundering money, their repayment can be used to mix illicit and legitimate funds, black and legal money);
• non-financial professionals;
• corporate vehicles;
• manipulation of the appraisal or valuation of a property (undervaluation, overvaluation and successive sales at higher values);
• monetary instruments;
• mortgage schemes;
• investment schemes and financial institutions.

Vervolgens beweert EPRS dat het bovenstaande een ‘typologie’ van vastgoedwitwassen is. Dat is het natuurlijk niet. Afgezien van de 4e bullet, lijkt me dat het kenmerken zijn die bij alle vastgoedtransacties (dus ook de vele waarbij niet wordt witgewassen) kunnen voorkomen.

Specifieke indicatoren
De daarna genoemde ‘specific indicators‘ betreffen eveneens deels omstandigheden die ook bij reguliere vastgoedtransacties kunnen voorkomen, zoals ‘company structures‘. Overigens, wat er in de eerste bullet met regres (‘recourse‘) wordt bedoeld, weet ik niet. Huurinkomsten zijn niet per definitie verdacht, zoals de tekst suggereert, het gaat om huurinkomsten die niet reëel zijn, schrijf dat dan wat beter op.
Waarom ‘geographical elements‘ een specifieke indicator zouden zijn, legt EPRS niet uit. Op pagina 4 is een cryptische tekst te vinden over het ‘matchen’ van de locatie van het vastgoed met verkoper en koper. Welke betekenis heeft dat? Is een koper uit de VS en een verkoper uit Nederland inzake een vastgoed in Nederland per definitie verdacht? Natuurlijk wordt er gesproken over jurisdicties met zwakke AML-regimes, maar dat is niet kenmerkend voor vastgoed. (En overigens: welke jurisdicties een zwak AML-regime hebben wordt natuurlijk niet verteld.) Die specifieke indicatoren zijn een rommeltje.

Schijn van objectiviteit
Met de begrippen ‘typologie’, ‘techniek’, ‘red flag’ en ‘indicator’ proberen de bedenkers van dit document een wetenschappelijk sausje over hun verhaal te gieten. Wetenschappelijk is het het document in het geheel niet, laat staan dat iemand die crimineel geld moet opsporen er iets aan heeft.

Wat er niet in staat
De onderzoeksinstelling van het Europees Parlement heeft een marketingdocument geproduceerd. Meer dan de helft van het rapport bevat niets wat behulpzaam is bij het onderkennen van vastgoedwitwassen.

EPRS spreekt niet over wat er echt belangrijk is:

  • Zijn de vele ondernemingen die aangemerkt zijn als Wwft-plichtig wel in staat om crimineel geld op te sporen. Wordt er voldoende rekening gehouden met de grote verschillen in informatieposities. Voorbeeld: de positie van een bank is geheel anders dan van een klein notariskantoor. Banken zien andere transacties dan verzekeringsmaatschappijen.
  • Is de inspanning die de verschillende Wwft-plichtigen moeten verrichten (vaak met meerdere Wwft-plichtigen bij één transactie) wel proportioneel in relatie tot het misdaadbestrijdingsbelang? Kan de witwasbestrijding niet anders en veel slimmer?
  • Leidt de witwasbestrijding tot discriminatie en uitsluiting? Daar lijkt het wel op nu bijvoorbeeld banken afscheid nemen van klanten van buiten de EU, zelfs al hebben ze de Nederlandse nationaliteit. Ontwikkelingsorganisaties ondervinden veel problemen.
  • Is het systeem van melding van ongebruikelijke transacties wel effectief? Onlangs heeft men in de UK besloten het systeem ingrijpend te veranderen.
  • Is de juridische en organisatorische infrastructuur in de verschillende EU-landen niet veel belangrijker voor de bestrijding van witwassen. Wordt er wel voldoende rekening gehouden met de grote verschillen tussen landen binnen de EU en moet aan die infrastructuur niet veel meer gedaan worden. Bijvoorbeeld de aanwezigheid van kwalitatief goede handelsregisters, kadasters en een goed georganiseerd bankwezen. Is het niet veel beter om de juridische en organisatorische infrastructuur te versterken?

Over al die vragen willen Europa en de internationale organisaties, zoals FATF en OECD niet nadenken. Het is tijd dat de overheden intelligente tegenspraak krijgen.

Over Ellen Timmer, advocaat ondernemingsrecht @Pellicaan

Verbonden aan Pellicaan Advocaten, http://www.pellicaan.nl/, kantoor Rotterdam, telefoon 088-6272287, fax 088-6272280, e-mail ellen.timmer@pellicaan.nl ||| Weblogs: algemeen: https://ellentimmer.com/ || modernisering ondernemingsrecht: http://flexbv.wordpress.com/
Dit bericht werd geplaatst in Europa, Financieel recht, onder meer Wft, Wtt, Fraude, witwasbestrijding, Wwft, Grondrechten, rechtsstaat e.d., Strafrecht en getagged met , , , , , . Maak dit favoriet permalink.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s