Fiducia-verbod in de uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 19 januari 2010

In een uitspraak van de Hoge Raad van 23 september 2011, die ook dezelfde dag op rechtspraak.nl is gepubliceerd, vernietigt de Hoge Raad om procesrechtelijke redenen een uitspraak van het Hof ‘s-Hertogenbosch van 19 januari 2010 (zaak HD 103.004.029, er is alleen een tussenarrest op rechtspraak.nl gepubliceerd).
De (thans vernietigde) einduitspraak van dat Hof is opmerkelijk, omdat het Hof heeft geoordeeld dat een overeenkomst inzake overdracht van vastgoed in strijd met het fiducia-verbod van artikel 3:84 lid 3 BW (*) is gesloten. Als gevolg daarvan ontbreekt een geldige titel voor overdracht van een bedrijfspand, is de levering van het pand ongeldig geworden en is koper geen eigenaar is geworden van het pand. Afgewacht moet worden wat de nieuwe behandeling van deze zaak zal gaan opleveren.

Voor degenen die zich afvragen wat er in strijd was met het fiducia-verbod citeer ik uit de overweging 3.1 van de Hoge Raad, waarin een weergave wordt gegeven van de gemaakte afspraken:

Partijen komen navolgend overeen:
a. Verkoper zal verkopen en leveren aan koper, die zal kopen en aannemen de eigendom van bedrijfspand met ondergrond en aanhorigheden [a-straat 1] te [plaats] (…).
b. De koopsom bestaat uit drie delen:
1. Koper betaalt fl. 1.650.000 (…);
2. Koper betaalt aan verkoper, ten tijde van het transport, de boete die verkoper aan zijn hypotheeknemer verschuldigd is ten titel van vervroegde aflossing (met een maximum van fl. 90.000);
3. Koper zuivert ten tijde van het transport het rekening-courantsaldo (tussen verkoper en ABN Amro Bank) aan tot nul (stand per datum overdracht pand, een en ander met een maximum van fl. 60.000).
(…)
Voorts komen partijen een aantal bijzondere voorwaarden overeen:
n. De koper verleent aan de verkoper het recht om het pand terug te kopen en terug te laten leveren voor de som van fl. 1.800.000 (…), te vermeerderen met: omzet- en/of overdrachtsbelasting en kosten van transport. Dit bedrag wordt bovendien vermeerderd met: kosten van door koper gepleegd onderhoud alsmede eventuele verliezen die ontstaan zijn bij IGC BV te Tilburg en/of Embas BV te Tilburg of nog zullen ontstaan uit de overname en opstart van “activiteiten/activa Ru-Pro International BV en de verkoop en onderhoud van Ru-Pro-producten” en/of overname van personeel door IGC BV van International, waarbij valt te denken aan personeelskosten, waardedaling van door Embas BV van Ru-Pro International BV overgenomen activa, verliezen door inkoop-, verkoop- en beheerskosten etc. De mogelijkheid tot terugkoop voor verkoper geldt tot juli 2001 en is buiten toestemming van koper onvervreemdbaar. Voor de bepaling van verliezen van de “Ru-Pro-activiteiten” geldt dat de administraties van Embas BV en IGC BV de partijen binden. (…)” (…)

(vii) Ru-Pro heeft het bedrijfspand vóór 1 juli 2000 verkocht aan [betrokkene 1]. Vervolgens heeft Ru-Pro afgezien van haar recht jegens [eiser] tot terugkoop van het pand, omdat [eiser] bereid bleek het bedrijfspand aan [betrokkene 1] te verkopen. Het pand is vervolgens door [eiser] aan [betrokkene 1] verkocht voor een bedrag van ƒ 2,8 miljoen en op 24 augustus 2000 geleverd. Partijen zijn hierover een door hen ook als “tussenregeling” aangeduide minnelijke regeling (hierna: de tussenregeling) overeengekomen. Die tussenregeling houdt onder meer in:

“dat van de bij levering van het bedrijfspand aan [eiser] te betalen koopprijs van 2,8 miljoen gulden aan [eiser] onvoorwaardelijk toekomt een bedrag van 1,8 miljoen gulden, te vermeerderen met ter zake van de levering van het bedrijfspand aan [eiser] verschuldigde en niet terug te vorderen omzet- en/of overdrachtsbelasting en kosten van transport, terwijl het meerdere van de koopsom boven laatstgenoemd totaalbedrag (het surplus) aan [eiser] toekomt onder de ontbindende voorwaarde dat bij onherroepelijk gerechtelijke of arbitrale uitspraak tussen Ru-Pro enerzijds en [eiser] en/of IGC en/of Embas anderzijds wordt bepaald dat één of meer van laatstgenoemde partijen van Ru-Pro een lager bedrag te vorderen heeft dan het surplus, ter zake van de kosten van de door [eiser] aan het bedrijfspand gepleegd onderhoud alsmede eventuele verliezen die zijn ontstaan bij IGC BV te Tilburg of Embas BV te Tilburg of nog zullen ontstaan uit de overname en opstart van “activiteiten/activa Ru-Pro International BV en de verkoop en onderhoud van Ru-Pro producten” en/of overname van personeel door IGC BV van International, waarbij te denken valt aan personeelskosten, waardedaling van door Embas BV van Ru-Pro International overgenomen activa, verliezen door inkoop-, verkoop- en beheerskosten etc. een en ander zoals vermeld in artikel 7 van de akte van levering van 28 februari 2000.”

Bij het maken van afspraken als deze dient er nauwlettend op te worden toegezien dat het fiducia-verbod niet wordt overtreden. Als dat niet gebeurt, is er risico dat er juridische complicaties optreden.

(*) Deze bepaling luidt: “Een rechtshandeling die ten doel heeft een goed over te dragen tot zekerheid of die de strekking mist het goed na de overdracht in het vermogen van de verkrijger te doen vallen, is geen geldige titel van overdracht van dat goed.

Over Ellen Timmer, advocaat ondernemingsrecht @Pellicaan

Verbonden aan Pellicaan Advocaten, http://www.pellicaan.nl/, kantoor Rotterdam, telefoon 088-6272287, fax 088-6272280, e-mail ellen.timmer@pellicaan.nl ||| Weblogs: algemeen: https://ellentimmer.com/ || modernisering ondernemingsrecht: http://flexbv.wordpress.com/ ||| Motto: goede bedoelingen rechtvaardigen geen slechte regels
Dit bericht werd geplaatst in Contractenrecht, privaatrecht algemeen, Procesrecht, rechtspraak. Bookmark de permalink .

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s